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“限小户型”之后的海南楼市,该不该买?-海南房地产新闻-海南在

作者: admin 来源: 未知 时间: 2017-10-10 阅读:

    国庆节前夕,海南省全岛出台了一条房地产调控政策,严控单套建筑面积在100平米以下的商品房审批。而每年10月中旬以后,就是岛外人士登岛居住的旺季开始,也是海南房产销售的传统旺季到来。

    如今,随着北上广深一线城市的可售商品房项目越来越少,这些一线城市的房产代理销售公司纷纷开始以代理海南、云南的旅游度假地产项目为主业。换而言之,海南省出台的房地产新政,也会产生“蝴蝶效应”,继而给北上广深的地产同行们带来影响。

    今年,海南省选择在这个时候出台如此强力政策,会对楼市产生怎样的影响?如今海南的房子还能买吗?小户型房子还能买吗?

    带着这一系列问题,房小评在国庆节期间对海口楼市做了市场调研,将掌握的情况表述出来,希望能起到管中窥豹的作用,给读者带来参考价值。

 

    “限小”是为了限人

    很多不理解海南岛生活的外地朋友,都以为海南省政府出台这条政策,“一定是疯了”。因为海南税收和财政收入的一大部分,来自于房地产业。虽然旅游业也是海南省主导产业,但是没有工业经济支撑的海南省,多少年以来,岛上经济发展一直与房地产业休戚相关。

    然而,房子总有卖完的一天。前些年,海南省房地产以外销房为主,尤其是小户型,动辄30-40万元就能买一套房,使得全国各地的退休老人们,纷纷在海南岛买个房子,到了冬季就飞过来过冬。

    每年10月份以后,海南岛登岛人口激增,但是大部分都是消费能力不强的老人,他们来了以后,支锅做饭,消费水平不高。而由于外来人口增多,每年10月份以后,海南省的物价都会猛涨。

    这种针对外地人的物价,或者说旅游城市的物价水平,让很多海南本地人感觉负担不起。尤其是海南本土人,习惯了悠闲的生活,当地又没有工业经济支撑,缺乏挣大钱的机会。天气炎热,又导致本岛人习惯安逸生活,而不愿意离岛。

    不管上述问题是什么原因造成的,政府往往迫于本岛人民的意见,不得不对经济发展做一些让步和补偿。例如,海南岛就出台过政策,在每年旅游旺季到来的时候,对本岛人给予一定的生活补贴。

    这两年,由于北方雾霾的缘故,飞到海南岛养老和带娃的老人、全职太太们越来越多,也给航空业和当地基础设施带来了压力。每到国庆节和春节期间,来回海南和北京的航班,往往一票难求,票价都是全价。很多在大陆工作的海南人,都在抱怨票价太高,回家难,回家贵的问题。

    早在一两年前,海南省政府有关领导就认识到,海南省不同于全国其他的旅游地区,而是被定义为“北上广深+海南”的一个全国战略资源高地。这给海南省未来发展留足了想象空间的同时,也让海南省认识到,这几个一线城市的人涌向海南,会拉高海南物价,在没有本地产业升级和高收入工作机会的情况下,会将海南省的消费抬高到一个脱离海南人收入水平的地步,这样会引发很多社会矛盾。

    随着国外旅游越来越不安全,登海南岛体验度假式生活的家庭越来越多,怎么办?

    海南省的策略跟北京疏解人口是一样的,就是限制每年登岛人口的规模,保证海南省经济和社会处于良性发展的水平。

    如何控制?

    对于那些几日游的纯旅游人士自然不用控制,而对于来海南买房,会定期来海南生活,挤占海南生活资源的人要分层次,进行控制。

    早在2015年底,海南省就出台了限制60平米以下小户型产品审批的政策,今年再次升级到100平米以下。抬高购房门槛,就是要让能够来海南买房的人,是真正有消费力的,买得起的,愿意来常住的人。否则买个50-60平米的一居室,每年就来住半个月,剩下都是空置,浪费了社会资源。以前动辄30-40万元就可以买一套海南房,以后在海口和三亚两个城市,购买门槛会提高到单套150万元以上,在其他城市,也会控制单套购买成本在100万元以上。

    当然,限制小户型,还有一个目的,就是落实“房子是用来住的”政策,买个三居室放在这里,闲着就可惜,你不住也要租出去,拒绝黑灯瞎火楼盘的情况,房子有人住,才有人气,才会贡献税收。拒绝投机炒房的人。以前动辄30-40万元可以买个50-60平米的小户型,过几年卖掉,还能赚一把,户型面积小,单套总价低,投资门槛低,就导致了来海南炒房的人增多。

    对于这项政策,海南省有关部门也出来解释,对于本地人的购买需求,依然可以通过自住房和租赁住房的方式解决,不会缺少小户型产品。对于销售对象是岛外人士的房产,要实行限制小户型的措施。

 

    小户型成香饽饽

    “限小”政策发布以后,在海南房地产开发商和项目中都产生了很大影响。70%的受访开发商认为这个政策以后会长期坚持下来,国庆节之后报批的房产销售项目将会直接受到影响。

    由于这个政策刚推出,目前市场上的在售房源当中,100平米以下的房源供应依然比较充足。

    以位于海口观澜湖的融创·观澜湖公园壹号项目为例,目前推出的第一期房源很丰富,面积全部为100平米以下,融创对产品户型进行了创新,60多平米的产品做成了两居室;80余平米的产品做成了三居室;而90余平米的产品赠送面积高达50多平米,做成了大三居室。

    国庆节期间,融创·观澜湖公园壹号售楼处人流络绎不绝,而且并不是由大巴车等岛外旅游渠道公司拉来的客,大部分都是开着私家车,因为上岛度假前来看房的一线城市客户。

    由于产品设计比较好,这个项目销售速度很快,楼王位置的房子,一经推出即售罄。对于项目上来说,保持低调成了主要工作,甚至还会为到访的客户太多而发愁,如有电话预约,一定要选择错峰前来看房。

    海口恒大·美丽沙项目,同样由“强销楼盘”转为了“顺销项目”,要慢慢卖,房价也较之开盘时涨了不少。而100平米以下的中小户型产品,已经变成了捂着卖的产品,价格和户型都要一房一议。

    恒大在三亚的另一个房产项目,仅有的小户型产品在政策出台后,马上变为抢手货,已经有多家代理公司和机构前来洽谈代理问题。

    海南绿地、万科、富力等公司的项目同样处于一个低调旺销的状况。一位不愿具名的人士说,如今海南楼市跟北京差不多,不需要推广,每天售楼处自然到访和成交都不错,虽然没有那么多,但是已经达到开发商预期,出于保持货值的考虑,开发商也不希望卖太快。所以现在各个项目都是悄悄在卖,政府也要求开发商要务必保持低调。

    房小评调查发现,目前海南市场上100平米以下的中小户型产品房源依然充足,并不构成奇货可居的现象。主要原因是之前已经获批的项目很多,而且其中大部分房源都是中小户型。

    由于之前海南房产成交当中有8成是岛外居民购买,而中小户型房子又是岛外居民购买的首选,因此无论是海口、三亚这样的城市中心项目,还是陵水、琼海这样的海景资源项目,在房屋户型面积设计上,大部分是中小户型为主。

    2015年底时,海南是全国房屋去库存的重灾区,房屋库存高达45个月。2017年6月底的时候,这个数据降低为11个月。采取控制岛外购买房产的措施之后,预计销售速度会下降,库存量依然能够充分保证1-2年内的房产销售需求,也不会带来短期可炒的机会。

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